Un mercado animado. Esto resume lo que le espera al sector inmobiliario en 2025. Los últimos datos que los precios inmobiliarios están subiendopero eso no impide que cada vez se vendan más casas. Y los informes de previsión que se multiplican con cada cambio de año. apuntan en la misma linea: El año que viene, los apartamentos seguirán encareciendo y el volumen de transacciones podría acercarse a los niveles anteriores a la crisis de 2008. A esto también contribuye el hecho de que cada vez se conceden más hipotecas más baratas debido al cambio de política monetaria. Casas caras, compras aceleradas y crédito más abundante forman una tríada que recuerda al libertinaje de la España de principios de siglo. ¿Es posible que España se encamine hacia una nueva burbuja?
La respuesta rápida es no. EL PAÍS ha consultado a cuatro economistas expertos en este sector y ninguno de ellos ve actualmente este riesgo, lo que no es necesariamente una buena noticia, como explican varios de ellos. Al menos no para los cada vez más hogares que buscan una casa y no la encuentran. Un informe del pasado mes de abril decía: El Banco de España calcula que se necesitan unas 600.000 viviendas para satisfacer la demanda. El exbanquero Ignacio Ezquiaga cree que en realidad son muchos más, al menos un millón y medio. «El déficit de vivienda es enorme y no tiene nada que ver con una burbuja», afirma. Y añade: “Ojalá tuviéramos una burbuja porque eso significaría que los niveles de oferta volverían a aumentar”.
Definir una burbuja inmobiliaria no es fácil. La Fed de Dallas, uno de los 12 bancos que componen la Reserva Federal estadounidense, está desarrollando un indicador de «exuberancia» en el mercado inmobiliario, que el español Enrique Martínez García, vicepresidente al frente de la división internacional del Tejano Bank , indica El codirector del Observatorio Internacional de la Vivienda (OHI) cita tres elementos que explican el actual aumento de precios: «En muchas partes del mundo, no se construyen suficientes viviendas», dice en primer lugar, y añade: «La disminución de la inflación tiene lo que lleva a muchos a creer que las tasas hipotecarias aumentarán, estimulando aún más la demanda”.
El tercer elemento son los “factores especulativos y comportamientos psicológicos”. Martínez García explica que se trata de “fenómenos parecidos”. Miedo a perderse algo (FOMO o miedo a quedarse fuera), lo que podría llevar a los inversores a creer que el reciente fortalecimiento del mercado inmobiliario continuará en el futuro. Esto, añade, «genera expectativas poco realistas». «Estos factores nos preocupan porque son el origen de las burbujas. Actualmente sólo encontramos pruebas de tal exuberancia en Estados Unidos, Croacia, Israel y Portugal», añade.
“Para que haya burbuja tiene que faltar justificación a la subida de precios”, subraya el profesor de Pompeu Fabra José García Montalvo. Y en este momento ve muchas razones para ello: “El economista ha situado a la economía española como la mejorAdemás de acumular ahorros, las familias españolas tienen niveles de endeudamiento inferiores a la media europea (45,4% del PIB, frente al 52,2% del conjunto de la eurozona), además de flujos migratorios y una demanda de extranjeros. Si no respondemos, eso basta para tensar los precios”, concluye.
Independientemente de si las cantidades tienen sentido económico, nadie puede negar los evidentes problemas de accesibilidad a la vivienda que implican. Y los expertos temen que este círculo vicioso de escasez y escasez, que se retroalimenta, no sea fácil de resolver. “Tener un problema que es de oferta y no de burbuja es más difícil”, afirma García Montalvo. “La solución es más complicada: creo que es más complicado influir en el mercado desde el lado de la oferta y la producción de viviendas que desde el lado financiero”, subraya.
Menos crédito
Una de las consecuencias de la crisis sistémica de 2008 es que los instrumentos de la política monetaria y macroprudencial han cambiado para siempre. Esto último se refiere a los requisitos que los reguladores imponen al sector financiero y, en definitiva, obligan a los bancos a ser más cautelosos a la hora de conceder préstamos. Y por eso Gonzalo Bernardos ve un abismo entre la situación de principios de siglo y la actual. “En 2006, la cantidad que las empresas aportaron para financiar la compra de vivienda fue de 184.000 millones y en 2023 fue de 54.000 millones”, explica. Este dato, según el director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, demuestra que «es imposible que exista una burbuja si no hay un crecimiento enorme del crédito inmobiliario».
Bernardos continúa el comunicado diciendo que las casas se están encareciendo “por la situación económica del país, que va bien, y sobre todo porque no hay oferta”. Y señala otra diferencia importante en lo que respecta a la situación del boom inmobiliario: «Son los precios los que suben pero no los que bajan, mientras que en una burbuja los precios suben pero luego bajan». Piensa que “los precios seguirán subiendo durante mucho tiempo”, pero ante la falta de más casas duda de que España esté al borde de una burbuja: “No se puede descartar que los bancos se vuelvan locos y cedan”. sacar muchos más préstamos, pero no veo ninguno de los dos en Habrá una burbuja en 2025 y 2026”, afirma.
Ante la escasez, parece lógico que la salida a la crisis actual sea tener más viviendas. Pero Ezquiaga subraya que no basta con un solo tipo de vivienda, también debe ser accesible. “Es obvio que habrá más VPO, pero el proceso es lento”, subraya, “parece que la ministra (Isabel Rodríguez) es la única que tiene que construir viviendas, y eso afecta a todos: no importa dónde estén”. «Si hay un terreno disponible, hay que urbanizarlo.» Sin embargo, el economista, que vivió toda la crisis financiera como director de banco y publicó en 2024 un libro con un título revelador (El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y colapso del crédito), cree que “todavía estamos muy lejos de ser conscientes de ello”. El motivo es que, aunque nadie lo vea, la burbuja sigue representando el trauma inmobiliario en el imaginario español. “El dolor que dejó la burbuja inmobiliaria y financiera de principios de siglo fue tan enorme que nadie quería oír hablar de vivienda, y perdimos el bote”, lamenta.
